İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralayanın ve ailesinin gereksinimleri doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkını içeren bir yoldur. Bu tür bir dava, hem konut hem de ticari gayrimenkuller için açılabilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kabul edildiğinde, kiracının mülkten çıkarılması gündeme gelir.

TBK m.350/1’e göre kiraya veren, kira sözleşmesini; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” sona erdirebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Türleri Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası çeşitli alt başlıklar altında incelenmelidir. Bunlar şunlardır:

• Yeni mal sahibinin ihtiyacı doğrultusunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
• Kiraya verenin kendi konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
• Kiraya verenin anne, baba, eş, çocuk veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
• Kiralananın yeniden yapılandırılması veya imar amacıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılacağı, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişiklik gösterir. Bu bağlamda;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
• Hem konut ihtiyacı hem de iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma süresi aynı kurallara tabidir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirtilen süre içinde açılmadığı takdirde usul yönünden reddedilebilir. Ancak dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmek isteğini açıklaması nedeniyle ihtarname niteliği taşıyabilir.

Dava Açmadan Önce İhtarname Çekilmeli Midir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre tahliye sağlanmak isteniyorsa, ilk olarak yeni malik tarafından taşınmazın devir tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname yoluyla bu durum bildirilmelidir. İhtarname gerekliliği, TBK’nin 351. maddesinde açıkça belirtilmiş olup kanunen zorunludur. Bu sebeple, bu şartı yerine getirmeyen yeni malik, TBK’nin 351. maddesinde düzenlenen tahliye hakkını kullanamaz. Ancak, bu süre kaçırılmış olsa bile, yeni malikin genel tahliye sebeplerinden faydalanabileceği hatırlanmalıdır.

Kiralananın Konut Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi Davası

Yargıtay kararlarına göre, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. Örneğin, kiraya verenin yaşadığı yerde oturması, ergin çocuğunun ayrı bir eve geçme isteği veya evlilik hazırlığı yapması, sağlık durumunun kiraya verilen yerde yaşamayı gerektirmesi gibi durumlar, ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu kabul edilmektedir.

Kiraya verenin konut ihtiyacını ileri sürebilmesi için, ihtiyacın doğmuş olması veya gerçekleşmesinin uzun bir süreye bağlı olmaması gerekmektedir. Ayrıca, ihtiyacın tahliye davası sırasında devam etmesi gerekmektedir. Geçici ihtiyaçlar, devamlılık göstermediği sürece kiracının tahliyesi için yeterli değildir.

Yargıtay, yazlık konut ihtiyacını sürekli bir ihtiyaç olarak kabul etmekte ve “Yazlık ihtiyacı, yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmektedir. Bu nedenle, taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerini sunma imkanı tanınarak, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibarıyla yazlık nitelikte olup olmadığı araştırılmalıdır” şeklinde kararlar vermektedir.

Kiralananın İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi Davası

Kiraya verenin iş yeri ihtiyacı, kendisinin veya Türk Borçlar Kanunu m.350/1’de belirtilen kişilerin zaten yürüttükleri mesleği kiralanılan yerde sürdürmek istemeleri veya yeni bir iş kurmak istemeleri sebebiyle doğabilir. Ancak gerçek kişi, ilgili tüzel kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye talebinde bulunamaz. Tüzel kişi ise, ihtiyacını ileri sürerek kiracının tahliyesini isteyebilmek için ya mülkiyet sahibi olmalı ya da kira sözleşmesine taraf olmalıdır.

Kiraya verenin konut ihtiyacında aranan samimiyet, gerçeklik ve zorunluluk koşulları, iş yeri ihtiyacında da geçerlidir. İhtiyacın doğmuş olması veya gerçekleşmesinin uzun bir süreye bağlı olmaması ve tahliye davası sürecinde devam etmesi gerekmektedir.

Konut ihtiyacından farklı olarak, iş yeri ihtiyacının kabul edilmesi için kiracının tehdit altında olması veya yapılacak iş için kiralanmış yerin daha üstün nitelikte olması, en azından eşdeğer nitelikte olması gerekmektedir. Kiracının halihazırda kullandığı iş yeri ile kiralanan yerin eşdeğer nitelikte olması durumunda mülkiyet hakkı üstün tutulur ve kiracının tahliyesi kararlaştırılır.

Kiralanmış yerin, kiracının iş yerinden daha üstün nitelikte olup olmadığı hakim tarafından resen incelenirken, kiracının tehdit altında olması durumu sadece davacı tarafından öne sürüldüğünde incelenir.

Kiracının halihazırda iş yeri sahibi olmaması ve kiralanan yerde yeni bir iş kuracak olması durumunda, ihtiyacının ve kiralanan yerin yapılacak iş için uygun olup olmadığı incelenir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Arabuluculuk Şartı Var Mıdır?

01 Eylül 2023 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarına ilişkin olarak zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline gelmiştir.

Bu değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla, 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacak olan kişilerin, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini başlatmaları gerekmektedir. Aksi takdirde, arabuluculuk süreci yürütülmeden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, davanın dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilmesi söz konusu olacaktır.