Kiracının tahliyesi kararı için gayrimenkul hukuku, Türk borçlar hukuku ve kira sözleşmesi ön planda tutulmaktadır. Borçlar kanunun 312. Maddesi gereğince sözleşmelerin tapuya şerh olması durumlarında, şahsi hak durumu üzerinden değerlendirme yapılarak, dava süreci başlatılabilir. İşyeri, konut veya dükkan olası fark etmeksizin, kiracı ve mülk sahibi arasındaki davalar, üç çeşit sözleşme literatürü üzerinden incelenebilmektedir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Adi kira, çatılı işyeri ve konut olmak üzere üç farklı başlık altında toplanmış olan kira sözleşmesi, kiracının tahliyesi aşamasında yazılı olarak yapılmış kişiler arasındaki anlaşmaların somut olarak belgelendirilmesi durumudur. Bu aşamada kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesi için sözleşmenin maddelerine geri dönüş yapılabilir, sözleşme fesih edilebilir ya da zaman aşımına uğradığı için direkt tahliye kararı alınabilir.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından fesih edilmesi için 15 gün öncesinden yazılı bildiri göndermesi kanunu bulunurken, kiracı kira ilişkisini devir etme hakkına da sahiptir. Yazılı izin olmadan kiracının kiralanan mülkü alt kiraya vermesi suç sayılmakta, davaya yansıtılabilmektedir.

Çatılı Kiralama İle Kiracının Tahliyesi

Türk borçlar kanunu üzerinden 339 ile 356 maddesi arasında, kanun maddeleri, işyeri veya konut kiralanması hususlarını düzenlemektedir. Bu süreçte işyeri, ticari, sınai ve ekonomik faaliyetler göstermesi fark etmeksizin mesleki icra mekanı olarak kabul görmektedir. Bu hükümlerin geçerliliği için verilen iş yerinin çatılı olması, örneğin arsa ya da bahçe olmaması gerekmektedir.

Kiracının tahliyesi kararı için sözleşmenin fesih edilmesi, kiracıyla ters düşülen durumlara göre incelenmektedir. Sulh mahkemesi üzerinden yürütülen davalarda kiracının sözleşmeyi fesih etmesi için 15 gün öncesinden bildiri vermesi gerekirken, mülk sahibinin tahliye davası için kiracıya 1 ay önceden bilgi vermesi kanunlara uygunluk bakımından önemlidir.

Kiracının Depozito Vermesi

Kira sözleşmesi üzerinden, kiracının tahliyesi şartlarına göre karar için dava açılmasında öncellikle güvence payının da geri ödenmemesi ya da ödenmesi davaları açılabilmektedir. Mülke giriş yaparken, kiracının mülk için en fazla 3 aylık kira bedeli ödemesi geçerliliğine karşı, tahliye sonrası mülk sahibin zararının ödenmesi ya da zararsızlığına karşın verdiği depozitoyu geri isteme hakkı bulunmaktadır.

Kira sözleşmesi ile ilgili dava açıldığında ya da icra davasına tabi tutulduğunda sözleşme üzerinden ve dekont üzerinden depozito hakkında da incelemeler yapılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiracıya açılan davada icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirilmesi, kiracının depozito bedelini geri vermesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinde Kiracı Aleyhine Düzenlemeler

TBK. Kanunlar üzerinden kira sözleşmesi üzerinden kanun maddesinin kötüye kullanılması, kiracının aleyhine düzenlemeler yapılması durumlarında da dava açılması söz konusudur. Bu durumda TBK. Üzerinden toplum ahlakına ve kamunun düzenine karşı gelen işlemler yapılması üzerinden değerlendirmeler yapılmaktadır. Kiracının aleyhine yapılan sözleşmenin dava süreci de sulh mahkemesi üzerinden yürütülerek, zarara uğrayan kişinin tazminat davası açma hakkında da sahip olması durumu söz konusudur. Kira bedeli üzerinden kiracının aleyhine düzenlemeler ve kiracının maddi zarara uğramasına neden olan düzenlemeler üzerinden gerekli olan işlemler yapılarak, mahkeme sürecine tabi tutulması gereken durumlara göre gayrimenkul avukatı tarafından müvekkilin bilgilendirilmesi sağlanmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Davayla Sona Ermesi

Kiracının belirli bir süre içerisinde mülkte ikamet etmiş olması durumlarına karşı, süresiz sözleşmelerin fesih edilme hakkı mülk sahibine verilmiştir. Bu süreçte kiraya verenin kendisi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun üzerinden bakmakla hükümlü olan kişi dava açabilmektedir. Yazılı tahliye taahhütnamesi üzerinden ihtarname çıkartılması ve kiracının tahliyesi kararının verilmesi gerekebilmektedir.

Kiracının aynı ilçe ve beldede evinin olması durumlarında, mülk sahibin mülküne ihtiyacı olması, imara açması, inşa etmesi durumlarında da nedenin gerekliliği üzerinden sözleşmenin fesih edilmesi hakkı bulunmaktadır. Kira sözleşmesi 6 ay sonrasında açılan davalar üzerinden fesih edilerek, kiracıyla arada olan yazılı anlaşmanın geçersizliği kanun hükmünce kabul edilebilmektedir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Kararı

Türk borçlar kanunu ve İcra iflas kanunlarının da yansıdığı bu dava çeşidinde, kiracının kira bedelini ödememesinin kanıtlanması durumunda, icra yoluyla tahliye kararının alınması söz konusudur. Kiracıya karşı ihtiyaç veya akde ayrılık nedenlerine bağlı olması durumunda sulh hukuk mahkemesi üzerinden süreç yürütülecektir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye uygulamasının olması, para bedelinin mülk sahibine verilmesi süresi mahkeme tarafından uygulanarak, bu süre zarfında borcunun ödenmesine tabi tutulması gerekmektedir. Ödeme emrinde 7 gün 6 aylık kira sözleşmelerinde ise 3 gün borcunun ödenmesi kanununa yer verilmektedir. Sürecin dolması ve kiranın ödenmemesi durumunda icra ve iflas kanunlarına başvurularak, tahliye kararı çıkartılmaktadır.

İki Haklı İhtar Açma Ve Kiracının Tahliyesi

TBK üzerinden 352. Madde gereğince, kiracının kira bedelini ödememesi durumuna bağlı olarak iki haklı ihtar açma kanunu bulunmaktadır. Sulh mahkemesi üzerinden yürütülmekte olan dava sürecinde, tahliye davasının açılması için iki haklı ihtarın çekilmesi kira dönemin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmaktadır. İhtarın yazılı olması yeterli olmakta, notere gerek duyulmamaktadır.

İhtarın yıl içerisinde iki farklı ay gönderilmesi gerekmektedir. Kiracı iki haklı ihtara sebebiyet verecek nedenlere sahip olmalıdır. Örneğin kira bedelini ödememesi veya sözleşme kurallarına uymaması gerekçeleri. Kira bedelinin tamamen alacağa ait olması gerekmeli. Bu şekilde iki haklı ihtar açma üzerinden süreç başlatılması, mahkemeye yansıtılmalıdır.

Kiracının Tahliyesi Temerrüt Nedeni İle Tahliye

Türk borçlar kanunun 315. Maddesi gereğince muaccel olan kira bedelinin yan gideri zamanında ödememesi ile kiracıyı 30 gün süre içerisinde geri dönüş almadığı takdirde dava açabilme hakkına sahiptir. Aynı zamanda kiracının borcunu ödemesi durumunda sözleşmenin fesih edilmesi hakkına da sahip olan mülk sahibi; yeterli gerekçeyi mahkemeye somut bir şekilde göstermelidir. İhtarname içerisinde borcun ödenmesi için kiracıya belirli bir zaman tanınması gerekmektedir. İki haklı ihtarname için gerekli olan temerrüt nedeni olarak da 30 gün sürenin beklenmesi şartına yer verilmiş, gayrimenkul hukuku ve Türk borçlar hukuk üzerinden dava sonucunda tahliye ya da icra kararının verilmesi de sürece bağlıdır.

Gereksinim Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Mülk sahibinin gereksinim nedeniyle kiracının tahliyesi kararına yer vermesi için mülk sahibinin gerçekliğine ve samimiyetine göre araştırmalar yapacaktır. Bu kanun hükmünde, kiracıyı tahliye etmek için uydurulmuş bir durum olup olmadığının incelenmesi aynı zamanda mülk sahibinin gerçek ve somut nedenlerle süreci mahkemeye yansıttığı incelenmektedir.

Gereksinim nedeniyle tahliye kararında, mülk sahibinin talebi kabul görse dahi, üç yıl boyunca mülkünü kiraya verme kısıtlamasına tabi tutulur. Kiracının mağdur olmaması için kanunlar üzerinden yapılan incelemelerle birlikte, mülk sahibinin samimiyetine ve güvenirliğine de bakılacaktır.

Tahliye Davası Avukatı

Tahliye davalarına bakmakta olan Gayrimenkul avukatı, hukuk ve danışmanlık büroları üzerinden kira sözleşmesinin hazırlanması, sözleşmenin fesih edilmesi ve tahliye davalarının sürdürülmesi işlemlerine bakmaktadır. Türk borçlar kanunu ve gayrimenkul hukuku üzerinden yürütülmekte olan davalarda, iş yeri, konut ve arsa tahliyesi de olmak üzere çatılı, çatısız kira sözleşmelerine bakılarak, sürecin takip edilmesi sağlanmakta, gerekli işlemler yerine getirilmektedir. Tahliye nedenlerine bağlı olarak müvekkil bilgilendirilerek, dava süreci başlatılır.